A implementação do IBS e a integração ao Cadastro Imobiliário Brasileiro transformam a gestão tributária municipal, exigindo bases territoriais precisas e sistemas atualizados para evitar perdas de arrecadação.
A reforma tributária introduzida pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, altera profundamente a lógica de arrecadação municipal.
Com a substituição do ISS pelo IBS e a obrigatoriedade de integração ao Cadastro Imobiliário Brasileiro, os municípios precisam de cadastros técnicos atualizados, mapas precisos e valores venais condizentes com a realidade territorial.
Para o administrador público, a preparação envolve adequação cadastral, implementação do CIB e fortalecimento da arrecadação própria por meio do ITU, já que a reforma reduz a autonomia municipal sobre tributos de consumo.
A Geopixel, referência nacional em geointeligência aplicada à gestão pública, apoia administrações municipais há mais de 17 anos.
Com soluções de georreferenciamento que integram dados territoriais, atualizam cadastros imobiliários e garantem justiça fiscal, a empresa prepara prefeituras para atender às exigências da reforma sem comprometer a arrecadação.
Neste artigo, você vai entender o que são IBS e ITU, como funcionam na nova base de cálculo, quais riscos afetam prefeituras despreparadas e como a geotecnologia fortalece a arrecadação municipal na transição tributária.
O que são IBS e Imposto sobre Bens e Serviços?
O Imposto sobre Bens e Serviços é o novo tributo de competência compartilhada entre estados, Distrito Federal e municípios, conforme previsto no art. 156-A da Constituição Federal e regulamentado pela Lei Complementar nº 214/2025.
O IBS substitui o ICMS (estadual) e o ISS (municipal), unificando a tributação sobre bens e serviços em um modelo de IVA dual.
A partir de 2027, a arrecadação deixa de ser integralmente municipal, sendo redistribuída entre os entes federativos com base em critérios de destino e partilha definidos pelo Comitê Gestor do IBS.
O Imposto Territorial Urbano é a parcela do IPTU que incide sobre terrenos urbanos não edificados. Enquanto o IPTU geral abrange imóveis construídos, o ITU tributa especificamente lotes e terrenos vazios, sendo 100% de competência municipal.
Com a reforma tributária, o Imposto sobre Bens e Serviços permanece sob gestão municipal, mas sua base de cálculo passa a ser influenciada pelo valor de referência estabelecido no CIB, gerando maior controle e transparência sobre a tributação territorial.
Diferenças para os tributos atuais
O modelo atual separa ICMS (estadual) e ISS (municipal) com legislações, alíquotas e sistemas de cobrança distintos. Com a criação do IBS, essa fragmentação deixa de existir.
O ISS, que hoje representa receita própria do município, será absorvido pelo IBS. A arrecadação passa a ser gerida de forma centralizada pelo Comitê Gestor do IBS, que distribui os recursos aos municípios conforme critérios de localização do consumo e histórico de arrecadação entre 2024 e 2026.
Para o Imposto sobre Bens e Serviços, a principal mudança está na atualização da base de cálculo. A Emenda Constitucional nº 132/2023 autoriza os municípios a alterarem o valor venal dos imóveis por decreto, desde que respeitados os critérios gerais estabelecidos em lei municipal.
Essa flexibilização permite revisões mais ágeis, mas exige dados territoriais confiáveis.
Base de cálculo
A base de cálculo do IBS é o valor da operação, conforme art. 12 da Lei Complementar nº 214/2025. Para operações imobiliárias, o valor de referência dos imóveis será estabelecido pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro e divulgado no Sinter.
No caso do Imposto sobre Bens e Serviços, a base de cálculo é o valor venal do terreno. Com a integração ao CIB, esse valor passa a ser confrontado com o valor de referência definido pela Receita Federal, gerando maior precisão e reduzindo discrepâncias entre o valor cadastrado e o valor de mercado.
O CIB funcionará como um inventário nacional de imóveis urbanos e rurais, alimentado por dados dos municípios, cartórios de registro de imóveis, Receita Federal e INCRA. Cada imóvel terá um código único, o chamado ‘CPF dos imóveis’, que permitirá rastreamento e atualização contínua dos dados territoriais.
Riscos para prefeituras despreparadas
Municípios que não se adequarem às exigências da reforma tributária enfrentarão perdas financeiras, dificuldades operacionais e suspensão de repasses federais.
Perda de arrecadação
Com a substituição do ISS pelo IBS, os municípios perdem parte da autonomia sobre a arrecadação de serviços.
A distribuição passa a ser feita pelo Comitê Gestor do IBS, conforme critérios de destino e receita média de referência calculada entre 2019 e 2026.
Municípios com cadastros imobiliários desatualizados podem perder receita ao não declararem corretamente seus imóveis no CIB.
Terrenos não mapeados, ampliações não registradas e valores venais defasados reduzem a base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços e comprometem os repasses do IBS.
Além disso, o não cumprimento das obrigações de adequação pode resultar em suspensão de transferências voluntárias da União, conforme previsto no art. 62, § 7º da Lei Complementar nº 214/2025.
Cadastros incompletos
A integração ao CIB exige que os municípios mantenham cadastros imobiliários completos, atualizados e georreferenciados.
Segundo dados do IBGE de 2019, apenas 21% dos municípios brasileiros possuíam cadastro imobiliário com georreferenciamento.
Cadastros incompletos geram inconsistências entre os dados municipais e os registros de cartório, resultando em autuações, divergências tributárias e questionamentos judiciais.
Para o Imposto sobre Bens e Serviços, cadastros desatualizados impedem a cobrança correta sobre terrenos urbanos.
Imóveis não mapeados, lotes desmembrados sem registro e áreas ocupadas irregularmente deixam de gerar receita, comprometendo o planejamento fiscal do município.
Falta de rastreabilidade
O CIB permitirá o rastreamento automático de operações imobiliárias em todo o território nacional.
Municípios sem sistemas integrados terão dificuldade em acompanhar transações, identificar mudanças de propriedade e atualizar valores venais.
A falta de rastreabilidade também compromete a fiscalização. Alterações urbanas como novas construções, ampliações e mudanças de uso do solo passam despercebidas, gerando perda de arrecadação do IPTU e do IBS sobre operações com imóveis.
Além disso, a ausência de integração entre sistemas municipais e o Sinter dificulta o compartilhamento de informações com a Receita Federal, cartórios e outros entes federativos, ampliando o risco de divergências e autuações.
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Como se preparar agora para a reforma tributária?
A preparação para a nova estrutura tributária exige ações imediatas. Municípios devem revisar cadastros, atualizar valores venais e implementar sistemas compatíveis com o CIB e o Sinter.
Revisão cadastral profunda
A revisão cadastral profunda envolve a atualização de dados imobiliários, mobiliários e de logradouros, garantindo que o cadastro imobiliário reflita a realidade territorial do município.
O Cadastro Técnico Multifinalitário da Geopixel permite a gestão integrada de informações do plano diretor, zoneamento urbano e demais dados geográficos relacionados ao IPTU, ITBI, ISS e taxas municipais.
A ferramenta é 100% web, compatível com qualquer sistema tributário legado e permite integração entre secretarias.
Com o CTM, o município identifica imóveis não cadastrados, regulariza desmembramentos e unificações, corrige áreas construídas e atualiza confrontações.
Essas informações são fundamentais para a integração ao CIB e para a cobrança correta do Imposto sobre Bens e Serviços.
PGV atualizada
A Planta Genérica de Valores define o valor venal dos imóveis e deve ser revisada periodicamente para garantir justiça fiscal.
Com a reforma tributária, a atualização da PGV ganha ainda mais relevância, pois o valor de referência do CIB será confrontado com os valores municipais.
O Módulo PGV da Geopixel permite a geração de cenários da Planta Genérica de Valores por meio de técnicas de interpretação, estatística e análise avançada de dados.
A ferramenta permite a simulação de hipóteses, integração com dados do ITBI e transações registradas em cartório, visualização de camadas de dados e geração de relatórios dinâmicos.
Com a PGV atualizada, o município garante que o seja cobrado de acordo com a realidade imobiliária, evita distorções tributárias e prepara-se para o confronto com o valor de referência do CIB.
Base limpa de imóveis e atividades
A base limpa de imóveis e atividades elimina duplicidades, corrige inconsistências e garante que cada registro corresponda a um único imóvel real.
Essa limpeza é essencial para a integração ao CIB, que exige identificadores únicos para cada bem.
O Monitoramento de Alterações Municipais da Geopixel identifica novas construções, ampliações, mudanças de uso e supressão de vegetação por meio de imagens de satélite com capacidade de coleta diária.
Os alertas são enviados automaticamente para as equipes de fiscalização, permitindo a atualização contínua do cadastro.
Com a base limpa, o município evita cobranças duplicadas, identifica imóveis não cadastrados e atualiza o ITU de acordo com a área real dos terrenos, garantindo arrecadação justa e conforme a legislação.
Transformação com a geotecnologia da Geopixel
A geotecnologia oferece ferramentas para automatizar processos, reduzir erros e garantir precisão na gestão tributária.
Para a adequação à reforma tributária, as soluções da Geopixel permitem ao município atualizar cadastros, integrar sistemas e fortalecer a arrecadação.
Conferência automática
A conferência automática compara dados cadastrais com a realidade territorial, identificando discrepâncias entre registros municipais, cartoriais e imagens aéreas.
O Observatório do Mercado Imobiliário da Geopixel monitora valores de imóveis e acompanha tendências do mercado, permitindo realizar simulações e cálculos tributários com base em dados reais e atualizados.
A ferramenta gera pesquisas imobiliárias por meio de técnicas de raspagem de dados, cria gráficos para análises comparativas e mapas que demonstram as movimentações do mercado.
Com o Observatório, o município define o valor do ITBI, realiza o cálculo do Imposto Territorial Urbano de forma transparente e disponibiliza uma calculadora virtual para os munícipes calcularem seu imposto, atendendo à indicação da Portaria 3242/2022.
Imóveis via satélite
O monitoramento via satélite permite identificar alterações urbanas em tempo real, sem necessidade de vistorias presenciais. Novas construções, ampliações, desmatamento e descarte irregular de resíduos são detectados automaticamente.
O Monitoramento de Alterações Municipais da Geopixel utiliza imagens de satélite com frequência de coleta diária. Alertas são criados e enviados para as equipes de fiscalização, tudo integrado na Plataforma Geopixel Cidades.
Essa solução permite ao município identificar terrenos que deixaram de ser vazios, atualizar a cobrança do Imposto Territorial Urbano para IPTU, regularizar invasões e ocupações irregulares e manter o cadastro sempre atualizado para integração ao CIB.
Painéis inteligentes
Os painéis inteligentes consolidam informações cadastrais, tributárias e territoriais em uma única interface, permitindo ao gestor público visualizar indicadores de arrecadação, monitorar inadimplência e acompanhar a evolução da base imobiliária.
A Plataforma Geopixel Cidades oferece painéis de controle e indicadores para a gestão do cadastro técnico multifinalitário, permitindo acompanhar a atualização de dados, identificar inconsistências e gerar relatórios configuráveis.
Com os painéis inteligentes, o município tem visão completa sobre sua base imobiliária, identifica oportunidades de aumento de arrecadação do Imposto Territorial Urbano e monitora a adequação cadastral para integração ao CIB.
Fortalecer a arrecadação municipal na transição tributária
A reforma tributária altera o papel dos municípios na arrecadação e reforça a importância de cadastros atualizados, processos digitais e informações territoriais confiáveis.
A implementação do IBS exige integração ao CIB, e o Imposto Territorial Urbano permanece como receita própria, mas com base de cálculo influenciada pelos valores de referência nacionais.
O foco passa a ser garantir que o município arrecade o que é devido, sem perdas decorrentes de cadastros defasados, mapas desatualizados ou valores venais incorretos.
A preparação para 2026 envolve revisão cadastral, atualização da PGV e adequação aos prazos de integração ao CIB.
A Geopixel apoia o administrador público nesse processo com soluções inteligentes, tecnológicas, eficientes e sustentáveis, capazes de modernizar a gestão, fortalecer a arrecadação própria e preparar o município para as exigências da reforma.
Com mais de 100 municípios atendidos, a empresa oferece expertise comprovada e tecnologia de ponta para a transição tributária.
Prepare sua prefeitura para a nova estrutura tributária com geointeligência
A transição para o novo sistema tributário exige dados territoriais precisos, cadastros atualizados e capacidade contínua de revisar informações imobiliárias.
A Geopixel oferece as soluções necessárias para atender aos prazos da reforma e fortalecer a arrecadação municipal.
Com expertise em geointeligência e tecnologia aplicada à gestão pública, a Geopixel prepara municípios para arrecadar de forma eficiente, transparente, humana e inteligente.
Se o seu município precisa se preparar para a implementação do IBS, integração ao CIB e fortalecimento da arrecadação do Imposto Territorial Urbano, fale conosco aqui na Geopixel.
FAQ – IBS e ITU: Perguntas Frequentes
O que é o IBS?
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) é o novo tributo de competência compartilhada entre estados, Distrito Federal e municípios, instituído pela Lei Complementar nº 214/2025. Ele substitui o ICMS e o ISS, unificando a tributação sobre bens e serviços em um modelo de IVA dual com incidência no destino.
O que é o Imposto Territorial Urbano?
O Imposto Territorial Urbano é a parcela do IPTU que incide sobre terrenos urbanos não edificados. É de competência 100% municipal e sua base de cálculo é o valor venal do terreno, que será influenciado pelo valor de referência estabelecido no CIB a partir de 2026.
O que é o CIB?
O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) é o identificador único nacional para cada imóvel urbano ou rural, apelidado de ‘CPF dos imóveis’. Foi instituído pela Lei Complementar nº 214/2025 e integra dados de cartórios, municípios, Receita Federal e INCRA por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
Quando o IBS entra em vigor?
O IBS entra em vigor de forma gradual. Em 2026, haverá um ano-teste com alíquotas reduzidas (0,1% para IBS) sem recolhimento obrigatório. A partir de 2027, o IBS passa a ser cobrado efetivamente. Entre 2029 e 2032, coexistirá com o ICMS e ISS, sendo implementado de forma progressiva até a extinção completa desses tributos em 2033.
Quais os prazos para integração ao CIB?
Conforme arts. 265 e 266 da Lei Complementar nº 214/2025, as capitais devem estar integradas ao CIB até 1º de janeiro de 2026. Os demais municípios têm prazo até 1º de janeiro de 2027 para adequação dos sistemas e implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro.
O que acontece se o município não se adequar?
O não cumprimento das obrigações de adequação pode resultar em suspensão de transferências voluntárias da União, conforme previsto no art. 62, § 7º da Lei Complementar nº 214/2025.
Além disso, cadastros desatualizados comprometem a arrecadação do Imposto Territorial Urbano e os repasses do IBS, gerando perdas financeiras significativas.
Como a Geopixel ajuda na preparação para o IBS e Imposto Territorial Urbano?
A Geopixel oferece soluções integradas para preparação municipal: Cadastro Técnico Multifinalitário para gestão e atualização da base imobiliária, Monitoramento de Alterações Municipais via satélite para identificar mudanças urbanas, Planta Genérica de Valores para atualização de valores venais e Observatório do Mercado Imobiliário para definição transparente de bases tributárias.
